03 Contrato de arrendamiento, checklist de cláusulas que te protegen

Vas a firmar el alquiler antes de saber con certeza que el Ayuntamiento te dará la compatibilidad urbanística y la Junta la autorización sanitaria de funcionamiento. Si firmas un contrato de local corriente y luego no te autorizan, te quedas pagando una renta por un local en el que no puedes ejercer. Todo lo de este documento sirve para que eso no pase. Sevilla/Huelva, julio 2026.

Marco legal: arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Título III de la LAU, Ley 29/1994, arts. 29-35). Aquí manda lo que pactéis; la ley solo es supletoria. Por eso hay que negociar y escribir cada cláusula: lo que no pongas, no lo tienes.

Las ocho cláusulas de un vistazo

# Cláusula En una frase Riesgo si falta
a Condición suspensiva / resolutoria El contrato solo despliega efectos si consigues compatibilidad urbanística y autorización sanitaria; si no, se resuelve sin penalización y te devuelven la fianza Pagas renta por un local donde no puedes abrir, y encima pierdes la fianza al marcharte
b Destino expreso a uso sanitario El contrato dice que el local se destina a clínica de medicina estética (U.48) El casero puede oponerse al cambio de uso o alegar incumplimiento; la actividad puede chocar con los estatutos de la comunidad
c Obras de adecuación Quién ejecuta y paga la reforma U.48, y qué pasa con ella al terminar (se queda o se retira) Discutes al final quién paga las obras y si te llevas o te descuentan lo invertido
d Duración, prórroga y régimen LAU Plazo suficiente para amortizar la obra, con prórrogas claras Te vas antes de amortizar la reforma, o el casero no te renueva cuando ya tienes clientela
e Renta, actualización, IVA y retención Cómo sube la renta, que el alquiler lleva 21% de IVA y que tú retienes el IRPF del casero Sustos con Hacienda (modelo 115) y subidas de renta sin tope pactado
f Fianza y garantías Fianza legal (2 mensualidades) y qué garantía extra das, con condiciones de devolución Te retienen garantías de más o no te devuelven la fianza al irte
g Cesión / subarriendo Poder ceder el contrato a tu futura SLP sin que suba la renta Al pasar a SLP el casero exige subida o se opone, y el contrato queda a nombre equivocado
h Desistimiento e indemnización Poder salir antes de tiempo avisando, con una indemnización pactada y limitada Quedas atada al plazo entero; sin pacto, en local el desistimiento no tiene el amparo del art. 11 LAU

Cláusula a, Condición suspensiva / resolutoria (la más importante)

Qué es. Ata la validez del contrato a que obtengas los dos permisos que dependen del local: (1) el informe/certificado de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento y (2) la autorización sanitaria de funcionamiento y el NICA de la Junta (01_Legal_Sanitario/01). Si en un plazo pactado no los consigues, el contrato se resuelve sin penalización, con devolución íntegra de la fianza y cantidades entregadas.

Suspensiva o resolutoria, la diferencia práctica:

Cómo redactarla (esqueleto):

"La eficacia del presente contrato queda condicionada a que la arrendataria obtenga, en un plazo máximo de [ ] meses desde la firma: (i) el informe/certificado municipal de compatibilidad urbanística para uso sanitario, y (ii) la autorización sanitaria de funcionamiento de la unidad U.48 y el NICA de la Junta de Andalucía. Transcurrido dicho plazo sin obtenerlas por causa no imputable a la arrendataria, cualquiera de las partes podrá resolver el contrato sin penalización, con devolución a la arrendataria de la fianza y de las cantidades entregadas a cuenta."

Riesgo si falta: te comprometes a pagar el alquiler completo aunque el Ayuntamiento o la Junta te digan que no, y perderías fianza y mensualidades al tener que marcharte.

Cláusula b, Destino expreso a uso sanitario

Qué es. El contrato debe decir, negro sobre blanco, que el local se destina a actividad sanitaria: clínica/gabinete de medicina estética, unidad asistencial U.48, y que el arrendador conoce y consiente ese uso y las obras que conlleva.

Riesgo si falta: un contrato "para local de negocio" genérico deja margen a que el casero se oponga después al cambio de uso o a las obras; y si los estatutos de la comunidad vetan clínicas, puedes descubrirlo cuando ya has invertido.

Cláusula c, Obras de adecuación U.48

Qué es. Un local U.48 exige reforma (circuito limpio/sucio, sala de tratamientos, accesibilidad, instalaciones). Hay que pactar tres cosas: quién ejecuta, quién paga, y qué pasa con la obra al terminar el contrato.

Sin pacto, el Código Civil (al que remite la LAU) deja la cuestión de las mejoras en terreno gris y acabas discutiendo. Escríbelo.

Riesgo si falta: al final del contrato peleas quién paga la obra, si te llevas los equipos y si te compensan lo invertido; y podrías tener que dejar el local "como estaba" a tu costa.

Cláusula d, Duración, prórroga y régimen LAU (uso distinto de vivienda)

Qué es. En local no hay prórroga obligatoria como en vivienda: manda lo pactado. Necesitas un plazo suficiente para amortizar la reforma y prórrogas claras.

Riesgo si falta: o te quedas atada más de lo que amortizas, o el casero no te renueva justo cuando el local ya funciona y has creado clientela en esa dirección.

Cláusula e, Renta, actualización, IVA y retención de IRPF

Qué es. Cómo se fija y sube la renta, y las dos particularidades fiscales del alquiler de local.

Riesgo si falta: subidas de renta sin tope, o (lo más peligroso) olvidar la retención del 115 y que Hacienda te reclame a ti las retenciones no practicadas, con recargo.

Cláusula f, Fianza y garantías adicionales

Qué es. La fianza legal en uso distinto de vivienda es de dos mensualidades de renta (art. 36 LAU) y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Aparte, el casero puede pedir garantías extra.

Riesgo si falta: te piden garantías desproporcionadas, o no queda claro cuándo y cómo recuperas la fianza al marcharte.

Cláusula g, Cesión y subarriendo (clave para el salto a SLP)

Qué es. Cuando pases de autónoma a SLP, el contrato tendrá que estar a nombre de la sociedad. El art. 32 LAU permite en local ceder o subarrendar sin consentimiento del arrendador, pero le da derecho a subir la renta (hasta un 10% por subarriendo parcial y hasta un 20% por cesión o subarriendo total), y ese derecho puede modificarse por pacto. Blíndalo.

Riesgo si falta: al constituir la SLP, el casero invoca el art. 32 para subirte la renta un 20%, o te obliga a firmar un contrato nuevo en peores condiciones; y mientras, el arrendamiento sigue a tu nombre personal, no al de la sociedad que factura.

Cláusula h, Desistimiento e indemnización

Qué es. Poder salir antes de que acabe el plazo avisando con antelación, pagando una indemnización pactada y limitada. En local, el art. 11 LAU no te ampara (es para vivienda): sin pacto, si te vas antes, podrías deber toda la renta pendiente hasta el fin del contrato.

Riesgo si falta: quedas atrapada en el plazo completo; si el negocio no arranca o cambias de local, podrías tener que pagar todos los meses que falten.

Checklist para llevar a la negociación (y al abogado)

[Pendiente de confirmar 2026]

Documento de trabajo a julio 2026; confírmalo con tu asesoría.